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D'un côté donc, nous ne pouvons que constater que tout le secteur de l'immobilier et tout particulièrement des agences immobilières est en crise, et les choses ne semblent pas prêtent de s'arranger. Cela signifie pour les vendeurs que le délai de vente d'un bien augmente considérablement, que le niveau de prix doit bien souvent être révisé à la baisse pour augmenter ses chances, ne serait-ce que d'obtenir quelques visites. Clairement, le rapport de force entre le vendeur et l'acheteur s'inverse et passe de plus en plus entre les mains de ce dernier. Peu d'acheteurs et de très nombreux vendeurs, la loi de l'offre et de la demande vous permet donc d'envisager de réaliser une acquisition intéressante, et plus le secteur immobilier sera en crise plus cela semblera évident.

Etes-vous crédible ?

Alors qu'il y a peu, il était encore très facile de décrocher un crédit pour l'achat d'un bien immobilier, la crise financière est passée par là et change profondément la donne. Le fait que le secteur de l'immobilier, fusse-t'il américain avec les subprimes, soit considéré comme étant le point de départ de la crise financière qui secoue actuellement toute la planète, ne joue pas en faveur des acheteurs et emprunteurs actuels. Bien que les mécanismes de financement en question n'existent quasiment pas en France, ou tout du moins ne sont pas usités, le fait que la crise se situe à un niveau purement global et financier et non pas local et fonctionnel, fait que nous sommes directement victimes des méthodes douteuses (et c'est un euphémisme) employées par les banquiers et établissements de crédit américains. Pour vous donner une idée du problème, sachez que pas moins de 23 % des crédits immobiliers consentis aux Etats Unis depuis plusieurs années constituent des créances douteuses. Et les subprimes (des crédits consentis à des clients non solvables) ne sont pas les seuls actifs pourris actuellement en circulation, mais c'est là un autre sujet.

Donc la question, plus que jamais importante, est de savoir si vous êtes "banquable", ou autrement dit, si vous disposez d'une "crédibilité" haut de gamme pour rassurer votre banquier et le convaincre de vous prêter. Les critères d'obtention d'un prêt sont théoriquement restés les mêmes que ce qu'ils étaient il y a encore une année. Mais dans la réalité, les banques, devenues frileuses et apeurées, se montrent de plus en plus intraitables et le pourcentage de dossiers refusés a cru de façon très importante ces derniers mois. Certains établissements étant nettement plus fragilisés que d'autres, vous devez plus que jamais prendre votre baton de pélerin et aller frapper aux portes des différentes agences bancaires pour soumettre votre projet d'acquisition.

De la crédibilité des agences immobilières ?

Ces dernières années, le prix de l'immobilier à véritablement explosé, et dans le même temps, le nombre d'agences immobilières à lui aussi explosé. Il n'est pas rare que dans une ville d'à peine 5000 habitant on trouve entre 5 et 10 agences immobilières. Une grande partie des vendeurs de ces agences n'ont pas une grande expérience de l'immobilier. Le marchandisation des bien immobilier s'est accru et les plus grands réseau dépensent énormément d'argent en marketing. Cette politique du rouleau compresseur, du ratissage systématique, a concourru à un surenchérissement des prix, et des marges. Les vendeurs de biens sont se vus conseillés dans le sens où on leur promettait bien souvent une transaction à une valeur systématiquement haut placée. Avec des agences poussant comme des champignons, des efforts publicitaires plus élevés que jamais, les vendeurs ont été systématiquement sollicités à placer la barre le plus haut possible. Les prêts étant accessibles de façon relativement aisée, mais avec en contrepartie un allongement significatif des durées de remboursement, toutes les données étaient en place pour que ce cercle "vertueux et valorisant" du métier et des biens continue. De là à prêter aux acheteurs au delà de leurs capacités de remboursement, il ne restait qu'un pas... que les américains ont franchi avant nous.

Résultat, les agences immobilières, structurellement fragiles, ferment par centaines et semblent disparaître presque aussi vite qu'elles sont apparues. Que vous soyez acheteur ou vendeur, inutile de vous dire qu'il n'est pas anodin de vous adresser à un professionnel plutôt qu'à un autre. Disons que l'ancienneté de l'agence est l'un des points les plus rassurants, mais ce n'est pas le seul critère à prendre en compte.

N'allez pas penser qu'il s'agit ici de tirer à boulets rouges sur ceux que l'on nomme les "négociateurs", il s'agit la plupart du temps de personnes bossant dur, bien au delà des 35 heures théoriques, mais bien souvent aussi de personnes prises dans un engrenage concurrentiel assez délirant. Tout cela parce que d'un point de vue purement théorique, les grands groupes privilégient une politique de "présence systématique" sur le terrain et de profitabilité à court terme. Investir sur une "force de vente" n'est pas forcément synonyme d'investissement en "capital humain" au sens noble que sous-tendrait la logique de "service" de cette profession. D'ailleurs quand l'aspect financier prédomine sur l'aspect métier, on retrouve les ingrédients qui aujourd'hui torturent l'establishement bancaire mondial.

L'étau des taux

Les conditions d'obtention de votre crédit sont également l'un des facteurs les plus importants à prendre en compte. Ces derniers mois les taux ont eu tendance à être considérablement relevés, ce qui au final fait que le gain réalisé en regard de la baisse de prix des biens immobiliers est perdu à valeur à peu près équivalente en montants d'intérêts qu'il faudra payer pour effectuer le remboursement de votre emprunt. Autrement dit, moins vous serez contraint d'emprunter, plus vous ferez une bonne affaire. Et plus vous serez contraint d'emprunter sur une période longue, plus le niveau élevé des taux d'intérêts sera pénalisant pour vous. La bonne nouvelle pourrait venir d'une répercussion de la baisse d'intérêts interbancaires, le niveau de rémunération du Livret A devant être trés prochainement revu à la baisse, il serait logique que le prix de location de l'argent soit lui aussi révisé à la baisse, mais cette approche mathématique n'est pas forcément celle qui sera mise en place par les banquiers.

On ne le répètera sans doute pas assez, mais le marché étant turbulent et difficile, il vous faut à tout prix négocier aussi bien avec votre banquier qu'avec votre agence immobilière. Les agences immobilières ont eu tendance pour certaines à appliquer des taux de commissions qui n'ont plus aucune logique compte tenu de la révision de la situation économique. Un marché "porteur" les a amenés non seulement à surévaluer les prix de vente, mais également les taux de commissions. N'oubliez pas qu'au final, qu'il s'agisse des intérêts versés au banquier ou des commissions prélevées par les agence, il n'y a qu'une seule personne qui paye, c'est vous.

Pourquoi alors acheter maintenant ?

Si vous n'achetez pas, il y a fort à parier que l'alternative sera que vous continuiez à payer chaque mois un loyer à votre propriétaire. Le critère le plus important donc aprés votre crédibilité bancaire et l'opportunité de trouver un bien à un prix correct, est donc le montant actuel de votre loyer, et le prix éventuel d'un nouveau loyer si vous deviez déménager. Or, le prix des loyers est toujours trés élevé et ne semble pas être révisé à la baisse dans des proportions équivalentes à celles des baisses enregistrées pour le prix de l'immobilier à la vente. Cela signifie que "mécaniquement" il devient plus intéressant de devenir propriétaire que de rester locataire. L'exception est bien sûr levée si vous profitez actuellement d'un loyer particulièrement bas.

Une offre de vente pléthorique, une marge de négociation particulièrement élevée, des taux d'emprunt encore corrects même si ayant sensiblement augmenté ces derniers mois, un prix alternatif de location de plus en plus prohibitifs, tous ces éléments plaident en faveur du choix de réaliser un achat, pour autant que l'on dispose des éléments suffisants pour convaincre un banquier.

Les différents choix à faire

Pour vous décider vous allez devoir choisir un interlocuteur, un motant d'emprunt, un type de crédit, un taux, une ou plusieurs garanties et assurances... Cela fait beaucoup de questions et autant de décisions dont les réponses sont à trouver selon vos situation actuelle, ce que vous désirez faire du bien acquis à terme, le type de bien acheté, la fiscalité particulière à ce bien, à sa zone d'implantation, à sa typologie, etc... En résumé, pour trouver les bonnes réponses, il sufit de se poser les bonnes questions et ce que nous allons faire tout au long de ce dossier.

Quel montant emprunter ?

Il existe en matière d'emprunt, une corrélation directe entre le montant emprunté, le taux d'emprunt, et le capital à rembourser. Il faut donc d'abord commencer par "borner" les choix en fonction de ce qui est "faisable". Souscrire un emprunt revient tout simplement à rembourser par tranches (en général mensuelles), une quote-part du capital emprunté à laquelle on rajoute les intérêts, cela donne le remboursement mensuel. Il convient d'établir selon vos revenus quelle est la quote-part de ceux-ci que vous souhaitez mobiliser pour chaque mois rembourser votre emprunt. En général on considère que la capacité d'endettement des particuliers ne doit pas excéder 1/3 de leurs revenus. Si vous avez déjà contacté un emprunt pour une voiture ou que vous ayez d'autres crédits, vous devez bien entendu prendre en compte l'ensemble de ces crédits et votre nouveau crédit immobilier pour évaluer votre capacité de remboursement mensuel.

De façon générale en prend en compte un remboursement mensuel pour une somme donnée, cette somme ne variant pas dans le temps. Or, à chaque remboursemeent que vous effectuez, vous diminuez le capital dû sur lequel sont calculés les intérêts, et la fois suivant vous auriez logiquement moins d'argent à rembourser. Selon la formule que l'on choisit, les remboursements d'emprunts peuvent être dégressifs (on rembourse de mons en mois, progressifs, on rembourse de plus en plus, ou encore constants, dans ce dernier cas on rembourse toujours le même montant). Un emprunt immobilier étant généralement souscrit pour 20 à 30 ans, cette question n'est pas aussi anodine qu'il n'y paraît. Si vous êtes fonctionnaire et que vous anticipiez sur les dix ans à venir une augmentation planifiée de vos revenus, vous pouvez choisir un emprunt à taux progressif, si vos revenus sont amenés à rester stables, le remboursement constant est préférable, si un remboursement dégressif ne vous pose pas de problème ce sera alors la formule la plus économique, puisque vous remboursement un maximum d'intérêts et de capital les premières années.

Pour éviter les mauvaises surprises ne croyez pas que si certains organismes vous prêtent de l'argent sur 30 ans ils vous font un cadeau. En effet, vos mensualités seront "relativement" faibles, mais sachez que les premières années, disons les dix premières années, vous ne rembourserez quasiment rien en capital ! Autrement dit vous devrez presque toujours autant que lorsque vous avez commencé. Ah je vois que vous commencer à râler et à vous demander pourquoi donc ! C'est simple, le montant à rembourser et tellement élevé et la durée l'étant également, à remboursements constants, la quote part des intérêts est extrêment élevée les premières années comparativement au capital remboursé, alors qu'en fin de crédit vous ne payez presque plus d'intérêts puisque le capital résiduel à considérablement fondu. C'est vous dire l'intérêt du financeur à vous orienter vers une durée la plus longue possible ! Sur 30 ans, les 10 premières années il vous louera de l'argent plutôt que de vous en prêter !

Pour vous donner un ordre d'idée de l'importance des ratios induits par la durée de crédit sachez qu'en passant votre durée d'emprunt de 15 à 25 ans, vous allez diminuer vos mensualités de 20 % environ, mais que cela aura pour incidence d'augmenter le coût de votre emprunt d'environ 40 % ! C'est le principe même des emprunts. De plus méfiez-vous tout particulièrment des emprunts à taux révisables, car ils pourraient alourdir considérablement l'addition en cours de route si les taux d'intérêts venaient à remonter au niveau auquel ils étaient il y a quelques années.

Concernant les taux, ils n'ont que rarement été aussi intéressants, car bas. Le revers de la médaille est que cette facilité d'emprunt à contribué à une augmentation de la demande, et de façon mécanique à une augmentation trés importante ces dernières années du prix des biens immobiliers. Vous pouvez emprunter pour beaucoup moins cher, mais vous allez devoir emprunter bien davantage. Les durées des crédits ayant eu tendance a nettement s'allonger ces dernières années, on en déduit facilement que l'augmentation des prix n'a pas été compensé par la baisse des taux. D'un autre côté le montant des loyers ayant suivi le mouvement, il n'en est pas pour autant moins intéressant qu'avant de contracter un emprunt pour accéder à la propriété.

Comment donc évaluer la somme à emprunter ? C'est assez simple, d'un côté il y a l'utilisation que vous allez faire de votre argent, et de l'autre la façon dont vous allez le trouver. Nous commençons par la façon dont vous aller l'utiliser, c'est le plus simple :

En quoi consiste votre projet d'un point de vue financier au niveau des dépenses engendrées ? L'achat d'un terrain, de frais de viabilisation, de frais de construction, de l'achat d'une maison ou d'un appartement, de travaux à réaliser, de frais de notaire, de frais d'intermédiaires (agents immobiliers)... Il suffit de faire l'addition et vous saurez combien il vous faut.

Désormais il vous reste à savoir comment vous aller trouver l'argent dont vous avez besoin ! Disposez-vous d'un apport personnel, pouvez-vous être bénéficiaire d'un prêt à taux zéro, avez-vous la possibilité d'obtenir un prêt employeur, ou un autre type de prêt à taux bonifié, disposez-vous d'un Plan Epargne Logement, ou d'un Compte Epargne Logement ? Une fois que vous avez répondu à ces questions, vous savez par simple soustraction entre les deux chiffres trouvés ce qu'il vous faut emprunter via la contraction d'un prêt immobilier classique. Lorsque vous avez fait tous ces calculs, vous avez établi ce que l'on nomme le plan de financement.